初心者用 不動産投資基礎知識
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ローン特約について
不動産の買い主が、金融機関やローン会社からの融資を前提として、不動産を購入しようとしているとき、融資を受けることができなければ、不動産の購入自体ができなくなる可能性がある。
そのため実際の不動産取引では、あらかじめ予定していた融資が金融機関等によって承認されなかった場合には、買い主は不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。こうした特約を「ローン特約」と呼んでいる。
「ローン特約」は買い主が一定の場合に解除権を行使することを認める特約であるが、その特約の文言の解釈をめぐって紛争になることが少なくない。
「ローン特約」には次の事項を明記しておくのが望ましい。
1）買い主に解除権が発生するための具体的な条件
（どの金融機関からいくらの融資をいつまでに受けることを予定しているか。融資の承認が下りなかった場合に、他の金融機関等に融資を要請する義務を負うか等）
2）買い主が解除権を行使した際の、売り主の義務
（売り主の手付金・代金返還義務の内容）
3）買い主が解除権を行使した際の、買い主の義務
（損害賠償義務が存在しないこと等）
商品先物取引の慶喜慶応2年（1866年）の第二次長州征伐では、薩摩藩の妨害を抑えて慶喜が長州征伐の勅命を得る。しかし薩長同盟を結んだ薩摩藩の出兵拒否もあり、幕府軍は敗退。その第二次長州征伐最中の7月20日、将軍・家茂が大坂城で薨去する。慶喜は朝廷に運動して休戦の詔勅を引き出し、休戦協定の締結に成功する。
家茂の後継に推されたが、慶喜はこれを固辞。8月20日に徳川宗家は相続したが将軍職就任は拒み続けた。その後、老中らが将軍就任を懇請したが受諾せず、12月5日に将軍宣下を受けて将軍に就任した。これはいわば恩を売った形で将軍になることで、政治を有利に進めていく狙いがあった。
慶喜はフランス公使・ロッシュを通じてフランスから240万ドルの援助を受け、横須賀製鉄所や造・修船所を設立し、ブリュネを始めとする軍事顧問団を招いて軍制改革を行った。陸軍総裁・海軍総裁・会計総裁・国内事務総裁・外国事務総裁を設置し、老中の月番制を廃止した。また、実弟・徳川昭武をパリ万国博覧会に派遣するなど幕臣子弟の欧州留学も奨励した。兵庫開港問題では朝廷を執拗に説いて勅許を得て、勅許を得ずに兵庫開港を声明した慶喜を糾弾するはずだった薩摩・越前・土佐・宇和島の四侯会議を解散に追い込んだ。
投資信託に進むことを予期した慶喜は慶応3年（1867年）10月14日、明治天皇に政権返上を上奏し、翌日勅許された（大政奉還）。当時の朝廷に行政能力が無いと判断し、列侯会議を主導する形での徳川政権存続を模索していたと言われる。
しかし、倒幕を目指す大久保利通、岩倉具視の画策で、12月には王政復古の大号令が出され、慶喜には辞官（内大臣の辞職）と納地（幕府領の返上）が命ぜられた。慶喜は衝突を避けるべく大坂城に退去し、諸外国の公使らを集めて徳川の正当性を主張、さらに朝廷に運動して辞官納地を修正させて穏やかな形に直してもらう。翌・慶応4年（1868年）に薩摩藩が江戸市中で行なった挑発に対して挙兵。会津・桑名藩兵を使って京都を封鎖するも、年が明けて1月3日に勃発した鳥羽・伏見の戦いで旧幕府軍が形勢不利になったと見るや、まだ兵力を十分に保持しているにも関わらず、兵を置き去りにし、陣中に伴った愛人と共に軍鑑開陽丸で江戸へ退却した。慶喜がこのような行動を取った動機については幾つかの説があるが、今に至るも不明である。
外貨預金もなく、慶喜を朝敵とする追討令が正式に下り、大総督・有栖川宮熾仁親王に率いられた官軍が東征を開始する。慶喜は、小栗忠順を初めとする抗戦派を抑えて朝廷への恭順を主張。2月には勝海舟に事態収拾を一任して自らは上野の寛永寺大慈院において謹慎する。また、徳川宗家の家督は養子である田安亀之助（のちの徳川家達）に譲ることになった。
江戸総攻撃の前に行なわれた勝海舟と官軍参謀・西郷隆盛との交渉により、江戸城が無血開城されると慶喜の身柄は水戸へ移された。藩校弘道館の一室にて引き続き謹慎した後、7月には徳川家は駿府に移された。これにより、徳川家による政権は幕を閉じた。
以後、幕府制度や征夷大将軍の官職は新政府によって廃止され、復活することはなかった。慶喜は江戸幕府のみならず、武家政権最後の征夷大将軍となった。
晩年の慶喜明治2年（1869年）9月、戊辰戦争の終結を受けて謹慎を解除され、引き続き、駿府改め静岡に居住した。
生存中に将軍職を退いたのは11代家斉以来であるが、過去に大御所として政治権力を握った前将軍とは違い、政治的野心は全く持たず、写真・狩猟・投網・囲碁・謡曲など趣味に没頭する生活をおくったと言われている。
静岡在住時、「ケイキ様」と呼ばれて静岡の人々から親しまれた。
CFDに東京・巣鴨に移り住む。翌年には皇居となった旧江戸城に参内して明治天皇に拝謁もしている。明治35年（1902年）には公爵に叙せられ、徳川宗家とは別に徳川慶喜家を興し、貴族院議員にも就いて、35年ぶりに政治に携わることになった。
鳥羽伏見で敗れて江戸へ逃げ帰り「敵前逃亡」と敵味方から大きく非難された。この時、家康以来の金扇の馬印は置き忘れたが、お気に入りの愛妾は忘れずに同伴していた、と慶喜の惰弱さを揶揄する者もあった。しかしこの時、江戸や武蔵での武装一揆に抗する必要があったことや、慶喜が朝敵となったことによって諸大名の離反が相次いでおり、たとえ大坂城を守れても長期戦は必至で、諸外国の介入を招きかねなかったことから、仕方がなかったという意見もある。
新政府から朝敵とされるとすぐに寛永寺に謹慎した事などから、天皇や朝廷を重んじる心ある者だと評価される（尊王思想である水戸学や、母親が皇室出身であることなどが多分に影響していると思われる）一方で、主君として敵に毅然とした対応を示さなかったため、「弱腰」とも言われた。
明治43年（1910年）に嫡男・慶久に家督を譲って、貴族院議員を辞し、隠居。再び趣味に没頭する生活をおくる。恭順謹慎、江戸無血開城などにより、無血革命に近い状態で政権移譲できたことから、近代日本の独立性が守られ、維新への功績は大きいと評価された。
不動産投資の渋沢栄一は一橋家当主時代に登用した家臣で、明治維新後も親交があった。渋沢は慶喜の晩年、慶喜の伝記の編纂を目指し、渋る慶喜を説得して直話を聞く「昔夢会」を開いた。これをまとめたのが『昔夢会筆記』である。座談会形式で記録されている一部の章では、老齢の慶喜のいわば肉声に触れることができる。歳のせいにして都合の悪い質問をはぐらかしたり、「島津久光はあまり好きじゃなかった」「鍋島直正はずるい人だった」と本音を漏らすあたり、彼の性格と当時の心境が窺える。慶喜の死後、こうした資料を基に『徳川慶喜公伝』が作られた。
朝敵とされた自分を赦免した上、華族の最高位である公爵を親授した明治天皇に感謝の意を示すため、慶喜は自分の葬儀を仏式ではなく神式で行なうよう遺言した。このため、慶喜の墓は徳川家菩提寺である増上寺徳川家墓地でも寛永寺徳川家墓地でもなく、谷中霊園に皇族のそれと同じような円墳が建てられた。これは孝明天皇の陵墓が質素であることに感動したためである（『德川慶喜公伝』）。
赦免後の慶喜が、徳川家や自分に命を捧げた旧幕臣に思いを寄せることも無く、悠々自適の生活を送っていることについて、当時の老中・板倉勝静は後に「慶喜と行動を共にしたことを後悔している」と述べている。
鳥羽伏見における「敵前逃亡」などで惰弱なイメージがあったが、大政奉還後に新たな近代的政治体制を築こうとしたことなどが近年クローズアップされ、加えて大河ドラマの放送などもあり、再評価する動きもある。
父・斉昭と同じく薩摩藩の豚肉が好物で、豚一様（ぶたいちさま・豚肉がお好きな一橋様の意）と呼ばれた。西洋の文物にも関心を寄せ、晩年はパンとミルクを好み､カメラによる写真撮影・釣り・自転車・顕微鏡・手芸（刺繍）などの趣味に興じた｡将軍時代には西周からフランス語を習ったこともあったようだが、こちらは挫折した。
徳川慶喜は、静岡に住んでいる時、家臣の人達と一緒（家臣の人達は走っていた）に愛用の自転車でサイクリングした。その際、美人の女性に見とれて看板にぶつかった。
明治政府から自動車をプレゼントされ、運転免許をとって静岡市内をドライブしたが、蕎麦屋と衝突する交通事故を起こした。
日本橋の文字を筆質してデザインをした。
趣味としての写真撮影を日常としたが、カメラ撮影の技術はあまり上達しなかった。写真雑誌にもたびたび投稿したが、なかなか採用されなかった。こうした趣味人生活の友であったのが実弟・昭武であった。なお、曾孫の徳川慶朝はフリーのカメラマンであり、彼によって慶喜の撮影分も含めて徳川慶喜家に所蔵されていた写真類が発見され、整理と編集を行なった上で出版された。写真家の長野重一によれば腕前はセミプロ並みとの評価であるが写真集「将軍が撮った明治」(朝日新聞社)を見る限り、写真が芸術性を帯びてくるのは昭和の初期からであり、たんに日記代わりとして撮っていたと、評価している。